合同約定的違約金只是對違約可能造成的損失賠償總額進行的預(yù)定，有時可能兼具一定的懲罰功能，當(dāng)因違約造成的實際損失遠遠大于合同中約定的違約金時，違約金和損失賠償可以考慮并用。北京法律咨詢網(wǎng)指出在認定違約損失賠償額時，應(yīng)正確適用可預(yù)見規(guī)則，從預(yù)見主體、預(yù)見時間、預(yù)見內(nèi)容、預(yù)見標準等方面加以綜合考量。

　　基本案情：原告黃某訴稱：2012年8月15日，原告出售房屋，原本早就該過5年的房屋，由于被告原因逾期辦理產(chǎn)權(quán)證而未過5年，因此多交了50850元的營業(yè)稅，這是由于被告原因給原告帶來的損失，故起訴，請求判令：

　　1、被告返還原告墊付的維修基金4754元及違約金520元；2、賠償原告出售房屋時，因契稅發(fā)票未過5年導(dǎo)致的相關(guān)稅費損失50850元；3、訴訟費用由被告承擔(dān)。

　　被告北京某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司辯稱：同意原告的第一項訴訟請求，不同意其他訴訟請求。原告主張賠償損失不合理，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金已經(jīng)支付完畢，原告2012年8月15日賣房是原告自己選擇的時間，多負擔(dān)的稅費應(yīng)該由自己承擔(dān)。原告可以選擇不賣房或者晚一些再賣，選擇何時賣房是原告自己的權(quán)利，后果應(yīng)由原告承擔(dān)，由被告承擔(dān)違背公平原則。

　　法院經(jīng)審理查明：原告黃某與被告北京某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2005年11月6日簽訂《北京市商品房買賣合同》，約定：由原告購買坐落于北京市某區(qū)圍堤道東段北側(cè)中豪世紀花園某室房屋，建筑面積50.11平方米，總價款314223元；被告于2006年6月30日前將商品房交付原告；商品房竣工驗收合格后，被告須在90日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記。初始登記完畢后，被告應(yīng)在180日內(nèi)，及時協(xié)助原告辦結(jié)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，被告未按時辦理房屋所有權(quán)初始登記或未在約定期限內(nèi)協(xié)助原告辦結(jié)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，合同繼續(xù)履行，被告應(yīng)按商品房價款的0.1%向原告支付違約金。合同訂立后，原告向被告支付購房款316982.09元，被告亦按時向原告交付房屋。由于被告自身原因，未能如期繳納其應(yīng)當(dāng)繳納的維修基金，導(dǎo)致原告不能如期辦理繳納契稅、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。原告與被告經(jīng)協(xié)商于2011年9月27日達成協(xié)議，約定：被告應(yīng)當(dāng)繳納的維修基金4754元由原告先行墊付，被告于2012年3月31日前將上述費用給付原告，若逾期付款按當(dāng)時銀行貸款利率給付原告違約金。簽訂協(xié)議后，原告于2011年9月29日為被告墊付了維修基金4754元，并于同日辦理繳納契稅、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。2012年8月15日，原告將涉訴房屋以900000元價格轉(zhuǎn)賣他人，繳納房屋成交價格5.65%的一般營業(yè)稅50850元。

　　另查，北京市自2005年6月1日起，個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。個人購買住房以取得的住房產(chǎn)權(quán)證或者契稅完稅證明上注明的時間作為購買房屋的時間。

　　裁判結(jié)果：北京市某區(qū)人民法院于2013年12月6 日作出（2013）西民一初字第1386號民事判決：一、被告于本判決生效后十五日內(nèi)，返還原告墊付的中豪世紀花園某室房屋的維修基金4754元，并支付自2012年3月31日至2013年10月14日的違約金439.47元；二、被告于本判決生效后十五日內(nèi)賠償原告稅費損失17909.49元；三、駁回原告的其他訴訟請求。宣判后，雙方當(dāng)事人均未提出上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

　　裁判理由：法院生效裁判認為：原、被告簽訂的《北京市商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，原、被告均應(yīng)依誠實信用原則全面履行合同。被告作為開發(fā)商，除負有按合同約定向原告交付房屋的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)及時向房屋行政管理部門繳納其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相關(guān)費用，以便購房人辦理繳納契稅、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。本案的爭議焦點在于，被告是否應(yīng)當(dāng)賠償原告的稅費損失問題。而要解決這一問題，則應(yīng)在準確把握房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，正確適用可預(yù)見規(guī)則加以分析判斷。

　　一、違約金和損失賠償可以并用。我國法律規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有要求違約方繼續(xù)履行、采取補救措施、停止違約行為、損失賠償、支付違約金或者適用定金等。其中合同約定的違約金只是對違約可能造成的損失賠償總額進行的預(yù)定，有時可能兼具一定的懲罰功能，當(dāng)因違約造成的實際損失遠遠大于合同中約定的違約金時，違約金和損失賠償可以考慮并用。本案中，被告北京信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司雖已經(jīng)按照合同約定的商品房價款的0.1%向原告黃某支付了逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金。但因被告違約給原告造成的實際損失遠遠大于合同中約定的違約金314.22元，故被告除支付違約金以外，還應(yīng)當(dāng)對原告所受損失進行賠償。

　　二、認定違約損失賠償額時，應(yīng)正確適用可預(yù)見規(guī)則，從預(yù)見主體、預(yù)見時間、預(yù)見內(nèi)容、預(yù)見標準等方面加以綜合考量。原告主張被告賠償?shù)亩愘M損失是否屬于法律規(guī)定的賠償損失的范圍，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定，結(jié)合可預(yù)見規(guī)則予以認定，即“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。

　　第一，預(yù)見主體。是合同當(dāng)事人中，誰應(yīng)當(dāng)預(yù)見的問題。我國合同法明確規(guī)定可預(yù)見的主體應(yīng)當(dāng)為違反合同一方。在本案中，對于因被告未及時繳納維修基金導(dǎo)致原告無法如期繳納契稅的事實，原、被告均不持異議，被告的行為已構(gòu)成違約，被告對此亦表示認可，故可預(yù)見的主體應(yīng)為被告北京信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

　　第二，預(yù)見時間。我國合同法以合同訂立時作為判定違約方能否預(yù)見的時間點。本案中，原、被告于2005年11月6日簽訂房屋買賣合同，則應(yīng)以該時間作為判斷被告就原告稅費損失能否預(yù)見的時間點。

　　第三，預(yù)見內(nèi)容。是指因自己違約可能給對方造成的損失大致范圍，通常這種可以預(yù)見到的損失只是一種大概類型、大致范圍，是一種可能性，而不必是違約的當(dāng)然確定結(jié)果或是準確的損失數(shù)額。本案中，值得考慮的違約方被告北京信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2005年11月6日簽訂房屋買賣合同時能否預(yù)見的內(nèi)容主要有二：1、被告是否能夠預(yù)見原告何時賣房；2、被告能否預(yù)見被告違約可能給原告造成的稅費損失。

　　首先，被告抗辯原告賣房時間是原告的自己選擇，原告可以選擇不賣房或晚一些再賣，此時賣房多承擔(dān)的稅費應(yīng)由自己承擔(dān)的理由不能成立。原因在于，原、被告之間訂立的房屋買賣合同，是以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同。而所有權(quán)的權(quán)能中包括處分權(quán)能，在原告取得房屋所有權(quán)后，即享有對房屋依法自由處置的權(quán)利，對此被告理應(yīng)預(yù)見。如因被告的違約行為而使原告的所有權(quán)處分權(quán)能受到額外的負擔(dān)，那么相當(dāng)于由守約方承擔(dān)對方違約的不利后果，無疑違背公平原則。

　　其次，原、被告簽訂房屋買賣合同時，根據(jù)國家稅務(wù)總局等七部委在2005年5月出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的規(guī)定，是對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。而實際損失發(fā)生時，根據(jù)建設(shè)部等九部委于2006年5月出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的有關(guān)規(guī)定，是對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。盡管不同時間的政策內(nèi)容在期限上有一定的差別，但從類型的角度上看，均屬對個人購買住房未滿一定期限轉(zhuǎn)讓則征收營業(yè)稅的政策規(guī)定。故違約方北京信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見到因其自身違約行為可能給守約方造成稅費損失的類型以及損失的大致范圍。

　　至于本案中實際損失的具體數(shù)額。損失賠償?shù)闹饕δ茉谟谘a償功能，主要目的在于填補因違約行為所遭受的實際損失。反之如若超出損失填平的限度，則使得守約方因接受賠償而受領(lǐng)不當(dāng)利益。原告主張的稅費損失為50850元，但根據(jù)原告出賣房屋時的交易單價，應(yīng)認定該房屋屬于非普通住房，根據(jù)當(dāng)時的相關(guān)政策規(guī)定，按原告售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅32940.51元，此部分費用系房屋自身性質(zhì)及稅收政策決定與被告的違約行為無關(guān)。故原告實際因被告違約產(chǎn)生的稅費損失，應(yīng)為全額營業(yè)稅與差額營業(yè)稅二者的差額，即17909.49元，被告僅須對此部分損失予以賠償。

　　第四，預(yù)見的標準。通常以社會一般人的預(yù)見能力為標準。但如果違約方的預(yù)見能力比起同類型社會的一般人高，則應(yīng)以違約方的實際預(yù)見能力為標準。本案中，房屋買賣合同的締約雙方一方是開發(fā)商，一方是普通購房者。盡管國家房地產(chǎn)調(diào)控政策相關(guān)規(guī)定屬于公開發(fā)行的文件，社會民眾均可知曉。

　　但從所處地位、社會身份、從事行業(yè)、掌握信息等方面綜合考慮，作為長期專業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)的違約方北京法律咨詢網(wǎng)來說，更可能也更應(yīng)當(dāng)預(yù)見其違約行為可能給守約方造成的稅費損失。