在實(shí)踐中，婚后夫妻共同出資購(gòu)買的房地產(chǎn)經(jīng)常以一方名義登記。未經(jīng)另一方同意，房地產(chǎn)登記人擅自出售共同財(cái)產(chǎn)。除出賣人與買受人惡意串通等法律明確規(guī)定的無效情況外，房屋銷售合同有效，未辦理物權(quán)登記不影響合同效力。那么，夫妻一方擅自出賣共有房屋應(yīng)如何處理？

　　案例一：買受人善意取得房屋，配偶可以要求賠償損害。

　　基本案情

　　一、原告賈某與被告肖某1986年登記結(jié)婚，2005年協(xié)議離婚，協(xié)議離婚時(shí)夫妻共同財(cái)產(chǎn)未分割。

　　2.2004年6月，被告與城建興華公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買2406號(hào)房屋，2005年6月取得房產(chǎn)證，房屋以被告名義登記。

　　3.2010年5月27日，被告將2406號(hào)房屋出售給案外人劉，并以劉的名義轉(zhuǎn)讓登記。原告起訴被告，要求被告賠償房屋折扣190萬(wàn)元。

　　4.法院按房屋總價(jià)240萬(wàn)元分割。因被告擅自處置財(cái)產(chǎn)，給原告造成損失，判決被告支付原告折扣130萬(wàn)元。

　　法院裁判的要點(diǎn)。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定：共有房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的處罰和共有房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的重大修復(fù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人或者全體共有人同意，但共有人之間另有約定的除外，第一百零六條規(guī)定：無處分權(quán)人將房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，受讓人取得房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（1）受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)善意；（2）以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定登記的，不需要登記的，交付給受讓人。受讓人按照前款規(guī)定取得房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人要求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款的規(guī)定。

　　在這種情況下，2406號(hào)房屋屬于原告和被告的共同財(cái)產(chǎn)，被告出售房屋應(yīng)征得原告的同意，但被告未經(jīng)原告同意處理2406號(hào)房屋，應(yīng)給予原告折扣賠償；現(xiàn)被告承認(rèn)網(wǎng)上簽約價(jià)格為240萬(wàn)元，不包括房屋裝修及附屬價(jià)格，被告主張實(shí)際交易價(jià)格為180萬(wàn)元，但未提交當(dāng)時(shí)交易的銀行流量，當(dāng)時(shí)價(jià)格不評(píng)估；原告承認(rèn)按240萬(wàn)元分割，考慮到房?jī)r(jià)上漲的因素；綜上所述，法院按總價(jià)240萬(wàn)元分割，由于被告擅自處置財(cái)產(chǎn)，給原告造成損失，酌情給予多分。判決：被告肖在判決生效后7天內(nèi)向原告賈支付130萬(wàn)元的折扣。

　　案例二：買受人不符合善意取得的條件，配偶可以起訴追回房屋。

　　基本案情

　　1.1997年，張愛英與被告許德柱登記結(jié)婚，婚后因感情不和向法院起訴離婚。

　　2.2017年12月，法院判決雙方離婚，認(rèn)定五個(gè)農(nóng)場(chǎng)四隊(duì)的房屋和庭院是張愛英和徐德柱的共同財(cái)產(chǎn)福花園社區(qū)1102號(hào)和702號(hào)（被拆遷人登記為張德柱）為張愛英和徐德柱的共同財(cái)產(chǎn)。

　　3.2016年，許德柱與趙麗鴿簽訂房屋買賣合同，以37萬(wàn)元的價(jià)格將1102號(hào)房屋和702號(hào)房屋賣給趙麗格，并出具收據(jù)證明，收到趙麗鴿房款37萬(wàn)元。

　　4.2017年3月，許德柱.趙麗鴿.劉娟簽訂《房屋買賣合同》，將702號(hào)房屋賣給劉娟。1102.702號(hào)房屋未完成轉(zhuǎn)讓登記。

　　5.2018年，張愛英以許德柱擅自處罰為由，要求法院判決被告許德柱與趙麗鴿簽訂1102.702號(hào)商品房買賣合同無效；被告趙麗鴿。劉娟將1102.702房屋歸還原告。

　　六、一審法院裁定趙麗鴿。劉娟將房屋歸還原告張愛英和被告徐德柱，駁回了張愛英確認(rèn)合同無效的要求。趙麗鴿拒絕接受，提出上訴，二審維持原判。趙麗鴿向河北省高等法院申請(qǐng)?jiān)賹彛颖笔「叩确ㄔ翰枚g回再審申請(qǐng)。

　　法院裁判的要點(diǎn)。

　　法院認(rèn)為，1102.702房屋是原告張愛英與被告徐德柱關(guān)系存在期間的共同財(cái)產(chǎn)。未經(jīng)房屋共有人張愛英同意，徐德柱向趙麗鴿轉(zhuǎn)讓涉及的兩棟房屋無權(quán)受到處罰。由于中國(guó)婚姻法允許夫妻同意財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，買受人需要了解賣方的婚姻狀況和夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議，這太苛刻了。考慮到合同法促進(jìn)和保護(hù)交易的基本價(jià)值取向，當(dāng)賣方與房屋所有權(quán)登記一致時(shí)，合同應(yīng)有效。

　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條對(duì)被告趙麗鴿、劉娟能否按照善意取得制度的規(guī)定取得房屋所有權(quán)作出了規(guī)定，其中轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記的，不需要登記的，已經(jīng)交付給受讓人案房屋未登記，被告趙麗鴿和劉娟不能善意取得涉案房屋所有權(quán)。被告趙麗鴿和劉娟應(yīng)將涉案房屋返還給張愛英和徐德柱。

　　法律分析

　　通過以上兩種情況，北京律師咨詢網(wǎng)可以知道，夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自出售財(cái)產(chǎn)，配偶可以根據(jù)不同情況選擇不同的救濟(jì)方式：

　　一、買受人善意取得房屋，配偶可以要求賠償離婚損害。

　　未經(jīng)一方未經(jīng)另一方同意擅自出售共同財(cái)產(chǎn)，屬于無權(quán)處罰，房屋銷售合同不因賣方無權(quán)處罰而無效，一般合同有效。合同有效，買方是否能取得房屋所有權(quán)，主要取決于買方是否符合善意取得的條件。《民法典》婚姻家庭解釋（1）第二十八條規(guī)定：一方未經(jīng)另一方同意出售共同所有的房屋，第三方善意購(gòu)買。支付合理的對(duì)價(jià)并辦理房地產(chǎn)登記，另一方主張追回房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處置共同所有的房屋，造成另一方的損失，另一方在離婚時(shí)要求賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　北京律師咨詢網(wǎng)可以看出，如果買方是善意購(gòu)買的。已支付合理對(duì)價(jià)并辦理房地產(chǎn)登記，即符合善意取得條件，善意購(gòu)買。支付合理對(duì)價(jià)與已辦理房地產(chǎn)登記的三個(gè)條件是平行關(guān)系，是必不可少的。為保護(hù)交易安全和善意第三方的合法權(quán)益，配偶無權(quán)追回房屋，只能起訴離婚損害賠償。

　　根據(jù)《民法典》第二十八條的解釋（1），要求賠償損失的前提是提起離婚訴訟是提起離婚訴訟，一方在婚姻關(guān)系存在期間不能提起損害賠償。由于一方要求賠償損失本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)侵權(quán)損害賠償，如果夫妻不同意財(cái)產(chǎn)分別所有，一般夫妻財(cái)產(chǎn)共同所有，另一方的賠償屬于共同財(cái)產(chǎn)，這無疑使婚姻賠償對(duì)一方的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償失去了原意義。

　　二、買受人不符合善意取得房屋的條件，配偶可以起訴追回房屋。

　　如果買方不符合善意購(gòu)買的三個(gè)條件。支付合理對(duì)價(jià)并辦理房地產(chǎn)登記的，配偶可以起訴買方返還房屋。例如：買方善意簽訂合同，支付購(gòu)買款但未完成轉(zhuǎn)讓登記，或財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但買賣雙方惡意串通損害配偶利益，或交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，買方不構(gòu)成房屋的善意，不能取得房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)仍為夫妻。根據(jù)《中國(guó)民法典》第二百三十五條的規(guī)定，無權(quán)占有房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以要求返還原產(chǎn)品。作為房屋所有人的配偶，有權(quán)要求返還原產(chǎn)品并要求返還房屋的，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　律師總結(jié)

　　一、司法實(shí)踐中，配偶一方無權(quán)處分房產(chǎn)，一般合同有效，為了防止配偶方擅自處分共有房產(chǎn)，建議房本上加上自己的名字。

　　二、如果發(fā)現(xiàn)配偶一方擅自賣房了，盡快查看合同的履行狀態(tài)，買受人是否支付了對(duì)價(jià)，是否完成了房屋過戶，如果沒有，建議盡快到法院起訴要求返還房屋，同時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，查封房產(chǎn)，防止對(duì)方繼續(xù)過戶。

　　實(shí)踐中，很多人發(fā)現(xiàn)配偶偷偷賣房，訴訟路徑的選擇是錯(cuò)誤的，比如起訴房屋買賣合同無效，而不起訴返還房屋，關(guān)于合同效力筆者在前期文章論述過，合同效力不受無權(quán)處分的影響，如果起訴合同無效，因?yàn)榉ㄔ涸V訟程序較久，在訴訟過程中，如果買受人完成了房屋過戶登記，符合了善意取得條件，再起訴追回房屋就比較困難。因此，如果遇到配偶方無權(quán)處分房產(chǎn)的情況，訴訟策略一定要選對(duì)，起訴要求返還房屋而非確認(rèn)合同無效。

　　三、如果買受人符合善意取得條件，可取得房屋所有權(quán)，配偶一方可向擅自處分方主張離婚損害賠償，要求賠償房屋折價(jià)款。筆者通過查閱相關(guān)案例，發(fā)現(xiàn)很多案件當(dāng)事人的訴求僅僅要求無權(quán)處分方支付房屋折價(jià)款的一半，而沒有主張多分，法院的判決當(dāng)然不會(huì)超出當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。

　　根據(jù)民法典第一千零九十二條的規(guī)定：“夫妻一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或者偽造夫妻共同債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，在離婚分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)該方可以少分或者不分。”夫妻一方未經(jīng)另一方同意，擅自出賣房產(chǎn)的行為屬于轉(zhuǎn)移夫妻共有房產(chǎn)的行為，可以在訴訟的時(shí)候請(qǐng)求擅自處分一方少分。因此為了充分保障自身權(quán)益，筆者建議，訴訟時(shí)配偶方主張的損失賠償金額可以高于房屋折價(jià)款的一半，法官會(huì)根據(jù)具體案情酌情予以多分。

　　《最高人民法院關(guān)于適用<民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》第二十八條第一款

　　一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

　　北京律師咨詢網(wǎng)提示：以上條款適用的前提是：第一，第三人屬于善意購(gòu)買，而不是與配偶一方惡意串通損害另一方的利益；第二，第三人支付了合理的對(duì)價(jià)即指房屋價(jià)款與物之價(jià)值基本相當(dāng)，不存在不合理低價(jià)或無償出讓等情形；第三人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。