買房過戶是一種交易常識，但現實中也有一種特殊情況，導致房屋買賣后無法立即轉讓。例如，在出售拆遷安置房屋時，所有權只有在取得房屋產權證并達到交易年限后才能轉讓，如果所有權轉讓所需材料不能按時準備，導致所有權轉讓延遲。如何避免或降低房屋買賣交易延遲轉讓的風險？北京房產律師請參見以下兩個案例。

　　NO.1案例一。

　　2010年8月，戴先生與丁女士、韓先生簽署了《房地產轉讓合同》，同意丁女士和韓先生將未申請房地產產權證書的拆遷安置房轉讓給戴先生。戴先生應在簽訂合同后的第二天支付購房首付款，并在轉讓當天支付購房余額。在戴先生按照合同支付首期款后，丁女士和韓先生將案件中的房屋交給了戴先生。

　　2020年6月2日，丁女士未經戴先生同意，與一家涉案房屋的銀行辦理了抵押登記，因為貸款需要。后來，由于丁女士沒有償還貸款，房子無法轉讓給戴先生。

　　戴先生隨后向法院起訴了丁女士和韓先生。在承辦法官的多次協調下，雙方達成了調解協議。丁女士協助戴先生在丁女士和銀行辦理抵押注銷手續后，成功辦理了房屋轉讓手續。

　　北京房產律師風險提示

　　與一般商品房買賣、拆遷安置房買賣等情形相比，延遲過戶的風險更大，原因是什么？

　　首先，這種合同的履行時間較長，受政策影響較大。例如，案件中的房屋在申請房地產產權證書后兩年內無法交易。

　　第二因履約時間較長，房屋有升值的可能，不辦理產權證阻止過戶，不配合辦理房屋過戶手續，甚至惡意違約等，都容易導致賣家心理失衡，阻礙合同履約。

　　NO.2、案例二

　　2021年4月，小王看中了市區的一套房子。隨后，通過中介和賣方何女士的討論，雙方于4月11日簽訂了《房屋買賣合同》，并同意何女士以155萬元的價格將房屋出售給小王。簽約當天，小王支付定金20萬元，同意在6月7日前支付首付27萬元，完成轉讓手續。

　　在所有權轉讓前一周，小王了解到，所有權轉讓需要提供夫妻雙方的無房證明，而他妻子的戶口簿在家鄉。他花了幾天時間通過中介郵寄，并立即通知了何女士。何女士說她可以耐心等待，并要求小王趕快寄出去。與此同時，中介人聯系了何女士，告知她的戶口簿郵寄情況。6月7日上午，中介人告訴何女士，她的戶口簿還沒有寄出。何女士只是回答：明天可以嗎？

　　6月7日下午，何女士告訴中介人員，在咨詢了律師后，小王已經構成了違約行為，他不同意重新轉讓所有權，并表示將追究小王的違約責任。從那時起，中間人和小王反復聯系何女士要求所有權轉讓，何女士拒絕了。小王起訴法院終止房屋銷售合同，并要求何女士雙倍返還押金，并賠償房價上漲造成的20萬元損失。

　　法官對買賣雙方和中介機構與何女士的微信聊天記錄進行了全面咨詢。記錄顯示，何女士明確表示，她同意推遲轉讓所有權和首期付款。在這種情況下，小王沒有違反合同。經過解釋，何女士還表示，她同意繼續履行合同，并將房子轉讓給小王。然而，小王表示，由于銀行抵押貸款收緊，利率上升，現在需要支付20多萬元的抵押貸款利息，這部分費用由何女士承擔。經過溝通，何女士同意賠償小王損失8萬元。

　　依法成立的合同對當事人有法律約束力。當事人應按約定全面履行義務，一方當事人不履行合同義務或不按約定履行合同義務的，應承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。

　　在這種情況下，雖然買方和賣方在簽訂合同時就首付款和轉讓時間達成了協議，但在合同履行過程中，雙方已經改變了時間，這種變化對雙方都具有法律效力。在達成新的協議后，她拒絕轉讓所有權，理由是另一方違反了合同。

　　為防范延遲過戶風險提供四條提示：

　　首先，在簽訂銷售合同時，應提前明確約定購房款的付款方式和期限、延遲轉讓的原因、產權轉讓期限、雙方轉讓的合作義務。

　　第二，在房屋買賣合同中明確規定，由于出賣人的原因，買受人不能取得房屋產權的，應當承擔違約責任。

　　第三，在購買二手住房時，買方應盡可能全面審查房屋的真實所有權，并選擇正式的中介機構進行審查。例如，在夫妻或家庭成員共同擁有的拆遷安置房屋的情況下，可以要求夫妻或家庭共同成員簽署房屋銷售協議。

　　第四，如果在實際履行過程中出現可能導致所有權延遲轉讓的情況，應及時與對方溝通，保留雙方就新情況達成協商協議的有關證據，最好就協商結果簽署補充協議。以上就是北京房產律師關于買房延遲過戶相關問題的解答，