在二手房買賣中有很多房主并沒有取得房產證，可是依然有人愿意買這房子，此時可能會寄希望于簽訂的書面房屋買賣合同來保護自身的利益。那根據法律的規定，這沒房產證的房屋買賣合同是否有效呢？北京律師馬上為你做詳細解答。

　　一、基本案情

　　原告葉某、黃某與被告周某、鄧某簽訂了《房地產銷售合同》 ，同意被告將自己的成套商品房出售給原告。合同簽訂后，原告按照合同支付了房屋的全部款項。原告葉某向房管局繳納了相關交易契稅，辦理了房屋所有權轉讓手續。原告到房產部門申請房產證續期，并以葉、黃的名義辦理了房產所有權登記。當時，由于政策原因，土地使用權的財產尚未處理。因此，買賣雙方在購買物業時并沒有辦理土地轉讓手續。目前的土地轉讓條件已經滿足，但被告方拒絕協助轉讓，雙方產生了糾紛。原告主張從法律上確認房地產買賣合同和補充協議的有效性，并請被告協助原告登記土地使用權的變更。

　　二、律師評析

　　本案中，被告享有對涉案房屋的實體處分權，房屋買賣合同是雙方的真實意思表示。原被告與被告簽訂房屋買賣合同時，被告未依法登記領取權屬證書，屬于《城市房地產管理法》規定的不能過戶的情形。而《房地產管理法》的相關規定，一般被認為是管理的強制性規定，而不是確定合同效力的強制性規定。并且從物權和債權的法理角度來看，土地使用權證不過戶不影響房屋買賣合同的效力。故本案雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。房屋買賣的合同義務包括標的物權利的轉移。在符合領證條件時，出賣人有義務協助買受人辦理土地使用權變更登記手續。

　　房屋所有權包括房屋所有權和土地使用權。房屋所有權和房屋的土地保有權之間不存在法律依賴關系。如果忽視土地使用權，住宅物業的購置和交易將不可避免地面臨風險。

　　第一，很難了解房貸的情況。一些房地產開發商因為資金不足，用建設用地的土地使用權作為貸款抵押物向銀行貸款。一旦房地產開發商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣土地使用權，并從價款中優先受償。這時候就很難維護購房者的合法權益了。

　　第二，企業難以及時發現開發商違規用地的事實，沒有辦理土地資源使用權證就無法研究發現學生自己需要購買的是無土地使用權的違規建筑；

　　第三，不能進行二手房交易，很多業主在進行二手房交易時，只想找開發商換土地使用權，但此時開發商已經空置；

　　第四，它在拆遷補償期間遭受了損失，因為拆遷補償不僅包括房屋所有權的價值，還包括土地使用權的價值。

　　隨著市場經濟的發展，建立統一的房地產登記制度，實行“雙證書”制度，可以有效地避免這種糾紛，確保房地產交易的安全。

　　法律依據

　　《中華人民共和國民法典》 第一百四十三條

　　具備下列條件的民事法律行為有效：

　　（一）行為人具有相應的民事行為能力；

　　（二）意思表示真實；

　　（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

　　《中華人民共和國民法典》 第五百九十七條

　　因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。

　　法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。

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