不動產未辦理物權登記之事實，并不影響房屋買賣合同效力。“房地產未依法登記領取權屬證書的不得轉讓”之規定系從物權變動角度進行的規定和限制，而對合同效力認定影響無虞。當事人以明確意思表示對合理期待將來取得合法產權的唯一房產訂立買賣協議，雖不能確定其最終位置與坐落，在不違反法律規定或合同約定條件下，協議標的物應予以確認。下面和北京房產律師一起走進下面這起案例。

　　一、基本案情

　　經過拆遷安置，原告居住的重慶市毛二石村何家園江北區獲得了一套安置房。然而，安置單位的確切位置未能確定。2010年6月22日，原告楊和被告李就重慶市紅根寺公園附近未來獲得的安置房簽訂了安置房轉讓協議（以下簡稱“轉讓協議”) ，并簽訂了《安置房轉讓江北區》（以下簡稱“轉讓協議”)。轉讓協議規定了當事人的權利和義務以及違反協議的責任。

　　2010年7月底，因楊未能競得重慶市江北區鴻恩怡園小區（一期）安置房號，雙方于2010年8月27日簽訂了《補充協議》。《補充協議》載明，楊仍將按照協議約定履行二期安置房（搖號）獲得的住房安置。因楊未獲得安置房，其繼續領取重慶市江北區國土局征地科的過渡安置費（直至獲得安置房），安置房歸李所有。此外，補充協議還約定了其他違反約定的事項。

　　2013年5月16日，重慶市江北區征地管理辦公室與楊簽署了《農村轉非農村人員住房安置協議》（以下簡稱《安置協議》)。《安置協議》規定，楊的原合作社為何家園社，安置地點為： 金秀嘉陵 B 區1單元5-2號（以下簡稱 B 房）。楊按照《安置協議》支付了相應的住房和天然氣安裝費共計25215.20元。

　　后楊某起訴至江北區人民法院，稱與李某簽訂的轉讓協議及補充協議違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條的規定，即未依法取得權屬證書的房屋不得轉讓，故雙方的協議無效。怡園小區二期房子在合同中有約定，但沒有拿到B房反而。由于協議標的物根本不存在，原告無法取得標的物房屋，協議無法履行。雙方就此事協商未果，遂起訴至法院，請求法院判決與李簽訂的轉讓協議及補充協議無效。訴訟費用由被告承擔。

　　李某認可企業雙方通過簽訂的《轉讓技術協議》與《補充相關協議》，協議進行約定了關于鴻恩怡園小區一期和二期的房屋。但一期房屋抽簽未果故而需要等待二期房屋建筑安置。二期安置房屋即為B房屋且已經向楊某支付了房款。為維護我們自身管理合法用戶權益，《轉讓協議》與《補充協議》應為學生合法合理有效。

　　二、裁判情況

　　法院認定： 乙房不屬于社會福利住房，目前的產權證書尚未辦理，楊某實際居住的房屋，房屋屬于清水房，沒有出售或抵押，沒有法律關系，也沒有裝修。原告依據《人民法院城市房地產管理法》第三十八條第六款“未依法登記領取產權證的房地產不得轉讓”的中華民國，是從房地產產權變動的角度，而非合同行為的規定和限制，是對房地產產權變動的規定和限制。財產未經登記的事實不影響轉讓協議和補充協議的有效性。

　　《補充協議》僅約定了二期安置房屋，綜合證據及雙方當事人簽訂上述協議的狀況，楊某將來獲得的僅有一套安置房屋，該意思表示于上述協議中明確無疑。至于該安置房的具體位置、坐落等相關情況，雙方當事人僅為預估而已而非確定之合同內容。故人民法院對楊某主張之協議約定的是怡園小區二期房屋，但怡園小區二期房屋根本不存在，其無法獲得協議標的物房屋觀點不予采信。

　　最后，一審法院駁回了楊的所有訴訟請求。雙方都沒有對判決提出上訴，判決現在生效。

　　三、律師分析

　　（一）產權登記和合同效力。

　　房產企業作為一個不動產，其物權確定應依循物權公示制度原則。我國可以不動產物權采登記生效形式主義基本原則。《物權法》第9條第1款規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法管理登記，發生發展效力；未經公司登記，不發生效力，但法律法規另有相關規定的除外。

　　不難看出，不動產登記變更的模式是以登記要求生效原則、對抗登記要求或處罰登記要求為例外的。然而，物權是否為公有制，并不影響合同的效力，而是影響物權的變動。《物權法》第十五條規定，除法律另有規定或者當事人在合同中約定設立、變更、轉讓和銷毀房地產的物權外，合同自成立之日起生效，未經物權登記不影響合同的效力。

　　物權變動不以登記而以事實問題行為的成就為標志。未辦理物權登記而處分該物權雖不能發生物權變動，但不影響工程合同管理效力。當事人對可合理利用期待自己將來發展取得合法物權的不動產簽訂的買賣雙方合同關系或者通過協議法律效力不應受制于物權登記工作與否。

　　（二）“白馬不是馬”和合同內容的確定

　　從哲學的角度來說，對事物的理解應該建立在對事物本身的認知上。同一性作為邏輯思維的基本規律之一，不僅在理論上要求人們的思維過程，在現實生活中也在一定程度上指導著我們的語言表達。如果違反了同一律，就可能陷入“白馬非馬”的邏輯謬誤。

　　公孫龍的“白馬非馬”論證充分認識到企業各種社會屬性重要組成了事物，且各個不同屬性是可以通過相互進行分離的。但卻混淆了事物屬性與事物主體孰為述語、孰為主語。事物屬性映射到語言教育體系中則產生了一種語言研究意義，由此，便產生了一些針對這些事物的指稱和意義抑或稱之為概念詞與客體詞之別。

　　對事物的理解應以對事物的理解為基礎。一般來說，合同的成立是建立在雙方平等和自愿的基礎上的。合同的內容以書面形式確定，而標的作為合同的一個重要方面，需要具體化。然而，在簽訂甚至履行合同的過程中，由于客觀原因的限制，雙方當事人不能準確地用語言表達其真實意思，因此，對相關合同內容的解釋應考慮與交易有關的環境因素，以明確雙方當事人的真實意圖。這也對當事人在日常生活中簽訂合同提出了更高的要求，根據自我風險原則，用法律規范自己的行為，參與各種有關生命利益的法律。

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