賣房人可否以買房人沒(méi)有按約付款為由主張逾期違約金和解除合同的違約金呢？即限購(gòu)一般還會(huì)導(dǎo)致銀行貸款在過(guò)戶前不能審批通過(guò)，買房人一般也不能現(xiàn)金補(bǔ)足，這樣的話，買房人就構(gòu)成付款逾期，賣房人就可以主張逾期違約金（一般是每日未付款的萬(wàn)分之五），超過(guò)寬限期或者催告期，賣房人就可以向買房人主張解除合同的違約金（一般是總房?jī)r(jià)的20%）。下面由北京律師事務(wù)所為您詳細(xì)講解。

　　《上海市房地產(chǎn)買賣合同》補(bǔ)充條款（二）一般規(guī)定為：甲乙雙方在簽訂本合同時(shí)，均知悉國(guó)家和本市的房屋限售規(guī)定。如因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心拒絕辦理房地產(chǎn)登記，并出具不予房地產(chǎn)交易和轉(zhuǎn)讓通知書的，甲乙雙方同意按以下約定處理：

　　1.雙方共同辦理合同網(wǎng)上注銷備案。

　　2.如因乙方責(zé)任未如實(shí)提供家庭信息及家庭成員擁有的住房，給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)賠償相應(yīng)損失。

　　關(guān)于通過(guò)上述問(wèn)題約定的正確進(jìn)行理解是：

　　（1）只要乙方限購(gòu)導(dǎo)致企業(yè)不能完成過(guò)戶且房產(chǎn)市場(chǎng)交易信息中心設(shè)計(jì)出具《不予辦理中國(guó)房地產(chǎn)金融交易、過(guò)戶通知》，則合同管理自動(dòng)解除；

　　（2）如果是在簽訂居間服務(wù)協(xié)議或居間版房屋買賣勞動(dòng)合同內(nèi)容之后，網(wǎng)簽之前，國(guó)家或上海市出具新的限購(gòu)政策，導(dǎo)致學(xué)生即便簽訂了網(wǎng)簽合同也不能過(guò)戶的，則屬于我們不可抗力【《合同法》第一百一十七條：“因不可抗力因素不能有效履行相關(guān)合同的，根據(jù)自己不可抗力的影響，部分產(chǎn)品或者公司全部免除刑事責(zé)任，但法律法規(guī)另有一些規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生發(fā)展不可抗力的，不能完全免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能及時(shí)預(yù)見(jiàn)、不能為了避免出現(xiàn)并不一定能克服的客觀現(xiàn)實(shí)情況。”】雙方之間互相學(xué)習(xí)不負(fù)違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，相互作用只能不斷根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定【合同關(guān)系解除后，尚未充分履行的，終止履行；已經(jīng)無(wú)法履行的，根據(jù)我國(guó)履行社會(huì)情況分析和合同性質(zhì)，當(dāng)事人是否可以滿足要求系統(tǒng)恢復(fù)原狀、采取不同其他方法補(bǔ)救技術(shù)措施，并有權(quán)要求損害賠償精神損失。】要求了解對(duì)方終止履行，恢復(fù)原狀（甲方退房款，乙方配合撤銷網(wǎng)簽）；

　　（3）如果在簽訂居間合作協(xié)議或居間版房屋買賣合同開始之前，乙方就是因?yàn)橄拶?gòu)對(duì)象，故意隱瞞其限購(gòu)的事實(shí)而簽訂網(wǎng)簽合同，導(dǎo)致他們不能過(guò)戶的，則甲方除有權(quán)控制要求乙方賠償損失。關(guān)鍵是，這里的賠償損失是賠償制度實(shí)際成本損失主要還是一種賠償網(wǎng)簽合同約定的逾期違約金（一般是萬(wàn)分之五）和解除保險(xiǎn)合同的違約金（一般是總房?jī)r(jià)的20％）從字面意義理解，應(yīng)當(dāng)是生活實(shí)際價(jià)值損失（如房?jī)r(jià)持續(xù)下跌給其造成的損失，因交易而發(fā)生的交通費(fèi)、通訊費(fèi)等經(jīng)濟(jì)環(huán)境損失）而非違約金。此外，從網(wǎng)簽合同的違約條款也可以明顯看出教師不能產(chǎn)生直接以限購(gòu)導(dǎo)致員工不能過(guò)戶為由主張逾期違約金（一般是萬(wàn)分之五）和解除合同的違約金（一般是總房?jī)r(jià)的20％）。此外，在計(jì)算守約方的實(shí)際損失時(shí)需要更加注意損益相抵原則，即守約方因違約方的違約在遭受巨大損失的同時(shí)也得到人民利益的，應(yīng)將其所能夠得到的利益從應(yīng)得的賠償金額中扣除。如賣房人在長(zhǎng)期遭受交通費(fèi)、通訊費(fèi)等經(jīng)濟(jì)帶來(lái)?yè)p失的同時(shí)，也得到了現(xiàn)在房?jī)r(jià)收入上漲的利益，則應(yīng)當(dāng)將前者減去后者認(rèn)為作為其實(shí)際應(yīng)用損失。此差額如果是正數(shù)，則由買房人賠償給賣房人；如此差額是負(fù)數(shù)，則互相不賠償（不可能守約方賠償違約方）。

　　那么，賣方不能根據(jù)協(xié)議購(gòu)買房屋支付逾期違約的理由和解除違約合同嗎？也就是說(shuō)，購(gòu)房限制一般也會(huì)導(dǎo)致銀行貸款在所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前不被批準(zhǔn)，而購(gòu)房者一般無(wú)法用現(xiàn)金補(bǔ)償。在這種情況下，買方將構(gòu)成逾期付款，賣方可以要求逾期罰款（通常是五分之一的十。

　　這其實(shí)是賣家是否有機(jī)會(huì)適用上述條款的問(wèn)題，其實(shí)是網(wǎng)簽合同何時(shí)終止的問(wèn)題。進(jìn)一步研究是網(wǎng)簽合同是自動(dòng)解除還是買受人有權(quán)解除并行使解除權(quán)。

　　合同法第四十五條規(guī)定： “當(dāng)事人可以約定合同有效的條件。受生效條件約束的合同，在條件滿足時(shí)生效。受解除條件約束的合同，在該條件滿足時(shí)即告失效。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚節(jié)M足條件的，視為滿足條件；不正當(dāng)?shù)卮俪蓾M足條件的，視為未滿足條件。”上海房地產(chǎn)合同補(bǔ)充條款（二）是一個(gè)具有解除條件的合同，由于成功的條件[因違反銷售限制，房地產(chǎn)交易中心將不辦理房地產(chǎn)登記，并發(fā)出“不辦理房地產(chǎn)交易，轉(zhuǎn)讓通知”]網(wǎng)簽署的合同自動(dòng)解除。這樣，賣方也就沒(méi)有機(jī)會(huì)申請(qǐng)網(wǎng)上合同中關(guān)于逾期違約罰款（一般為五萬(wàn)元）和撤銷合同罰款（一般為房屋總價(jià)的20%）的條款。

　　但在買方限購(gòu)導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶的情況下，房地產(chǎn)交易中心往往不出具《禁止房地產(chǎn)交易及過(guò)戶通知書》。這樣就達(dá)不到上述終止條件，合同也不會(huì)自動(dòng)終止（即合同仍處于有效狀態(tài)）。這樣，如果買受人符合合同中關(guān)于逾期違約金（一般為萬(wàn)分之五）和解除合同違約金（一般為總房款的20%）的條款，出賣人可以適用上述合同條款向買受人主張逾期違約金（一般為萬(wàn)分之五）和解除合同違約金（一般為總房款的20%)。至于違約金的調(diào)整，另當(dāng)別論。

　　不動(dòng)產(chǎn)未辦理物權(quán)登記之事實(shí)，并不重要影響企業(yè)房屋買賣合同管理效力。“房地產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定系從物權(quán)變動(dòng)成本角度分析進(jìn)行的規(guī)定和限制，而對(duì)合同效力認(rèn)定問(wèn)題影響無(wú)虞。當(dāng)事人以明確自己意思就是表示對(duì)合理期待我們將來(lái)發(fā)展取得一個(gè)合法知識(shí)產(chǎn)權(quán)的唯一房產(chǎn)訂立買賣協(xié)議，雖不能為了確定其最終目標(biāo)位置與坐落，在不違反國(guó)家法律制度規(guī)定或合同約定條件下，協(xié)議標(biāo)的物應(yīng)予以確認(rèn)。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對(duì)上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對(duì)此已有基本的認(rèn)識(shí)，如果你對(duì)上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢北京律師事務(wù)所。