付款是買房人的主要義務，買房人因為現金不足等原因往往會通過銀行貸款的方式支付第二期房款。在買房人申請貸款的過程中，賣房人也需要提供一些證件材料并簽字，但是這不意味著賣房人和銀行之間有合同關系（這只是賣房人基于誠信原則履行自己的附隨義務），更不代表銀行遲延房款的風險由賣房人承擔。下面請和北京律師一起走進張某與蔣某某房屋買賣合同糾紛案。

　　一、案件詳情

　　2013年3月17日，張某與蔣某某簽訂房地產居間合同，蔣某某將其名下的位于上海市閘 北區普善路XXX弄XXX號XXX室房屋（以下簡稱涉案房屋）出售給張某，雙方約定房屋總價為人民幣（以下幣種均為人民幣）260萬元，張某應于2013年3月16日支付3萬元，于3月17日支付20萬元，于3月18日支付首付款76萬元，尾款以銀行貸款方式支付，不夠部分以現金支付。同日，張某與蔣某某簽訂《房價調價確認書》，雙方確認“去閘北區房地產交易中心居間合同貳佰陸拾萬元不作為成交價。以叁佰貳拾萬元作為成交價”。2013年3月18日，雙方簽訂《上海市房地產買賣合同》（網簽合同），約定蔣某某以260萬元的價格出讓涉案房屋給張鳳。合同第四條約定，蔣某某于2013年4月20日前騰出涉案房屋并通知張某進行驗收交接。合同第九條約定，張某未按本合同約定期限付款的，蔣某某應書面催告張某，自收到書面催告之日起的五日內，張某仍未付款的，蔣某某有權單方解除合同，并書面通知張某，自收到通知之日起的五日內張某未提出異議，合同即行解除。蔣某某可從張某已付款中扣除張某應向蔣某某支付逾期未付款20%的違約金，余款返還給張某……。合同附件三即付款協議中約定，張某應于2013年3月16日前支付3萬元作為定金，2013年3月17日前支付17萬元，于3月18日前支付76萬元，于2013年5月31日前支付164萬元。2013年3月16日、2013年3月17日、2013年3月18日張某分別給付蔣某某房款3萬元、17萬元、76萬元，共計96萬元。2013年3月26日，蔣林中與張某簽訂《上海市房地產買賣合同條款變更協議書》，約定：“房地產買賣合同第四條改為：甲方收到乙方全部房款后于2013年5月15日前騰出房屋，交接鑰匙；中期付款陸拾貳萬于2013年4月1日支付給甲方；房地產買賣合同附件三付款協議改為：乙方于2013年5月10日前支付164萬元……”。2013年4月1日張某給付蔣某某房款60萬元。2013年5月11日，蔣某某向張某的身份證地址發送了書面催款函。特快專遞上寫明了收件人和寄件人的手機號碼。該特快專遞于2013年5月20日以收件人拒收的原因退回。在郵局查詢查單的答復備注中注明：“此件投遞員聯系收件人時收件人講不在家在上海叫退回去的。”2013年5月18日，蔣某某向張某的身份證地址發送了書面解除合同函。特快專遞上寫明了收件人和寄件人的手機號碼。該特快專遞于2013年5月23日退回上海。在郵局查詢查單的答復備注中注明：“是收件人叫投遞員退回去的，批條上都注明了”。2013年5月31日，蔣某某向張某的身份證地址發送了書面函件，要求張某接函后立即提供銀行帳號以便退回已付房款。特快專遞上寫明了收件人和寄件人的手機號碼。該特快專遞于2013年6月5日退回。在郵局查詢查單的答復備注中注明：“此件經查郵政安樂鎮負責人XXXXXXXXXXX，她講此件是收件人講不在天長叫退回去的”。2013年5月29日，張某和中信銀行盧灣支行簽署購房借款合同，約定貸款期限自2013年5月31日至2039年5月31日。2013年5月30日，張某向蔣某某發出短信和書面通知，表示其已經準備好全部房款，通知蔣某某于2013年6月2日上午九點至交易中心辦理房屋產權過戶和交房手續。2013年5月31日，張某交納了涉案房屋的契稅39，000元。2013年6月2日，張某至交易中心，蔣某某則未去交易中心。2013年6月4日，張某發出催告函和短信給蔣某某，通知蔣某某于6月6日上午九點至交易中心辦理產權過戶和房款交接。2013年6月6日，張某至交易中心，蔣林中則未去交易中心。2013年6月，張某以蔣某某拒絕協助其辦理涉案房屋產權過戶和交房手續為由請求判令：1、蔣某某繼續履行2013年3月19日與張某簽訂的上海市房地產買賣合同；2、蔣某某協助張某辦理涉案房屋的產權過戶和抵押登記手續；3、蔣某某將涉案房屋交付給張某。原 審審理中，蔣某某辯稱，2013年3月26日，其與張某簽訂了一份變更協議書，約定張某應當在2013年5月10日前支付最后一筆房款，但是張某并未按約支付該房款。根據雙方的合同約定，蔣某某于2013年5月18日通知張某解除合同，張某未在合同約定的時間內提出異議，故蔣某某認為雙方的合同已經在2013年5月19日解除，現不同意繼續履行合同。蔣某某同時訴稱，根據雙方簽訂的房地產買賣合同約定若張某逾期未付款，蔣某某應當書面催告，張某自收到蔣某某書面催告之日起的五日內仍未付款的，蔣某某有權單方解除合同，并書面通知張某。張某自收到通知之日起五日內未提出異議的，合同即行解除。蔣某某可從張某已付款中扣除20%違約金，余款返還給張某。2013年3月26日，雙方簽訂了上海市房地產買賣合同條款變更協議書，約定變更部分買賣合同條款。由于張某未按約定時間將164萬元支付給蔣某某，蔣某某于2013年5月11日通知張某立即按約支付房款，但張某仍然沒有支付。蔣某某于2013年5月18日按約解除合同并通知了張某，張某在合同約定的時間內未提出異議。蔣某某認為雙方所簽訂的買賣合同已經解除，現請求判令：1、確認張某與蔣某某簽訂的房地產買賣合同于2013年5月19日解除；2、張某給付蔣某某違約金31.2萬元。

　　一審人民法院一般認為張某與蔣某某所簽訂的房地產居間服務合同、上海市城市房地產市場買賣交易合同、上海市中國房地產企業買賣勞動合同管理條款設計變更協議書是當事人的真實存在意思就是表示，未違反相關法律法規禁止性規范規定，當屬我們有效，雙方應恪守自己履行，如有發生違約，應當積極承擔一些相應的違約主體責任。根據學生雙方信息在上海市房 地產買賣經濟合同內容條款需要變更控制協議分析書中的約定，張某應于2013年5月10日前完成支付尾款164萬元。根據我國庭審查明的事實，張某于2013年5月底方獲得商業銀行不良貸款，其并未能如約支付164萬元尾款，張某的行為能力構成部分逾期客戶付款。關于催告付款和通知解除保險合同一節，根據蔣某某研究提供的證據，可以充分證明其按照張某在買賣合同上方法提供的身份證地址問題予以了書面催告，之后又發了一種書面形式解除合同的函件。雖然蔣某某快遞的郵件系統都被退回，但由于發展雙方在合同上約定催告和通知解除合同的方式影響均是采用書面形式，故在張某已違約且蔣某某老師并不了解知曉張某在上海的實際生活居住環境地址的情況下，其選擇以張某的身份證地址數據作為發函的地址，對蔣某某來說是最符合技術合同明確約定的方式，對此產生難以苛責，故張某認為蔣某某教師應當如何通過網絡電話用戶或者社會中介目標公司向其發函的主張，原審法院不予采信。且根據郵局對快遞回退原因的記載，表明隨著快遞行業人員與張某都進行了各種電話之間聯系，張某應當加強對此方面引起人們高度集中注意，并應及時與蔣某某協商延期付款事宜。雖然，蔣某某在催告和通知解除合同一節中，還可以與張某進行更有效的溝通，但由于張某違約在前，蔣某某并不能同時因為其催告行為的瑕疵而喪失其解除合同的權利。鑒于目前雙方國家對于產品延期付款一節未能得到重新認識達成合意，而蔣某某堅持學習要求政府解除合同，根據需求雙方貿易合同的約定，蔣某某學校要求患者解除合同的訴請，原審法院必須予以政策支持。合同解除日定為張某收到反訴狀副本之日即2013年6月25日較為妥當。關于張某所應當主動承擔的違約成本責任，根據消費者雙方都是在上海市房地產價格買賣合同的約定，蔣某某可從張某已付款中扣除張某應向蔣某某支付逾期未付款20％的違約金，余款返還給張某。現張某認為如果雙方共同約定的違約金過高，原審法院將根據張某的違約不同程度提高以及蔣某某的實際生產損失等因素情況酌情予以適當調整為8萬元。原審法院據此作出判決：一、蔣某某與張某就上海市閘北區普善路XXX弄XXX號XXX室簽訂的上海市促進房地產商品買賣合同于2013年6月25日解除；二、張某應于判決生效之日起五日內給付蔣某某違約金8萬元；三、蔣某某應于判決生效之日起五日內返還張某房款156萬元（該款項可與判決第二條主文確定的金額抵扣后予以返還）；四、駁回張某全部參與訴訟請求。

　　二審法院認為，按約支付房款是購房人的主要合同義務。張某與蔣某某簽訂的《上海市房 地產買賣合同條款變更協議書》明確約定張某應于2013年5月10日前支付蔣某某164萬元。現張某以蔣某某反復要求調整房款支付時間及居間方誤導其銀行放貸時間為由主張張某未能按上述約定時間支付房款系事出有因。鑒于張某是支付房款的義務人，其申請得貸款何時發放及可能存在的風險應由張某在事前進行充分了解，既然張某已對最后一筆房款的支付時間作出承諾，其就應全面、適當地按約履行自己的義務。因張某未能在合同約定的時限內支付房款，亦未能就付款期限與蔣某某達成新的一致意見，故張某的行為顯屬違約，即使蔣某某的催告行為存在瑕疵，亦不當然喪失其享有的約定解除權。原審法院認定張某收到反訴狀副本之日為雙方之間房屋買賣合同解除的日期合理合法。因最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》只適用房地產開發企業作為出賣人向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人的情況，且該解釋第十五條中有關解除權行使的合理期限之規定的前提是當事人就合同解除權行使的期限未作約定的情況。蔣某某依據雙方約定行使合同解除權與法不悖，張某就此所作抗辯缺乏法律依據。綜上，原審法院所作判決并無不當，可予維持。對張某的上訴請求，本院不予支持。

　　二、律師分析

　　付款是買方的主要義務，買方由于現金不足等原因往往通過銀行貸款支付房屋的第二期分期付款。在買方申請貸款的過程中，賣方也需要提供一些文件和簽字，但這并不意味著賣方與銀行之間存在契約關系（這只是賣方基于誠實信用原則履行其附帶義務） ，也不意味著賣方有延遲銀行付款的風險。不可否認，即使購房者的信用檢查沒有問題，購房者非常積極和適當地向銀行申請貸款，但往往是由于內部原因（如年終限制甚至停止房屋貸款等），銀行不能按照房屋銷售合同的時間。銀行貸款延期似乎并非買方的過錯，買方似乎并不構成違約。然而，付款是購房者的義務，付款方式（全額還款或首付加上銀行貸款）是購房者自己的選擇，選擇哪家銀行是購房者自己的選擇，房屋銷售合同的銀行的實際貸款時間也同意購房。由于這些原因，買方應當承擔銀行在房屋銷售合同規定的時間內無法貸款的風險。也就是說，買方對違約負有責任（對違約負有無過錯責任）。如果銀行未能在房屋銷售合同規定的貸款日發放貸款，則買方違約，買方承擔違約責任。

　　因此，提醒購房者，不要在出售房屋的合同上明確約定銀行貸款時間。然而，買賣合約并沒有訂明貸款時間（貸款的付款時間須視乎銀行的實際還款日期） ，并不表示無論銀行在何時貸款，買家都不構成違約。如銀行因買方理由而未能在合理期限內提供貸款，賣方在被要求提供貸款后仍構成違約。

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