在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，合作開發(fā)商不按照協(xié)議參與建設(shè)商品房，不在建設(shè)許可證登記簿如土地使用證和規(guī)劃建設(shè)等依法登記的，不能只使用合作開發(fā)合同，按照《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定在建設(shè)項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)原始取得房屋所有權(quán)的事實(shí)。房屋分配協(xié)議的內(nèi)容只有按照相應(yīng)的程序確定后才能生效。接下來和北京房產(chǎn)糾紛律師一起看看下面這起房產(chǎn)糾紛案件。

　　案情

　　2002年8月，天羿公司與萬強(qiáng)公司簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，由萬強(qiáng)公司籌措開發(fā)資金，天羿公司提供建設(shè)用地，萬強(qiáng)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和銷售；利潤分配以建筑面積形式，分給天羿公司若干平方米商品住宅和商業(yè)用房。后又簽訂補(bǔ)充協(xié)議調(diào)整分配，明確將1號(hào)樓1至3層商業(yè)用房（以下簡(jiǎn)稱涉訴房屋）垂直劃分每層各500平方米分配給萬強(qiáng)公司。按照約定，萬強(qiáng)公司依法取得相關(guān)土地使用和規(guī)劃建設(shè)及預(yù)售等證照，實(shí)際完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。賈生萍、莊凱與萬強(qiáng)公司簽訂商品房買賣合同，購買了涉訴房屋后占有使用至今。

　　建設(shè)承包人東陽公司因工程款根據(jù)仲裁裁決申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行中，執(zhí)行案外人天羿公司、鄭衛(wèi)以查封的涉訴房屋產(chǎn)權(quán)屬其所有，提出執(zhí)行異議，被裁定駁回后又提起本案訴訟，認(rèn)為根據(jù)物權(quán)法第三十條規(guī)定，天羿公司因與萬強(qiáng)公司的聯(lián)合開發(fā)原始取得涉訴房屋所有權(quán)，鄭衛(wèi)購買該房屋，其權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)，請(qǐng)求法院確認(rèn)其所有權(quán)。賈生萍、莊凱因其購買涉訴房屋以第三人身份參加本案訴訟。另陜西省西安市中級(jí)人民法院應(yīng)賈生萍、莊凱申請(qǐng)，已裁定解除對(duì)涉訴房屋查封。

　　裁判

　　陜西省西安市中級(jí)人民法院一審判決駁回天羿公司、鄭衛(wèi)的訴訟請(qǐng)求。天羿公司不服，提起上訴。

　　陜西省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，天羿公司作為合作開發(fā)主體，并非物權(quán)法意義上的建造主體，并不能依照物權(quán)法第三十條的規(guī)定原始取得涉訴房屋所有權(quán)。天羿公司與萬強(qiáng)公司關(guān)于涉訴房屋分配的協(xié)議，是雙方基于合作開發(fā)房地產(chǎn)利潤分配而進(jìn)行的變更、設(shè)定涉訴房屋物權(quán)的合同法律行為，因沒有登記而未產(chǎn)生物權(quán)效力。賈生萍、莊凱與萬強(qiáng)公司簽訂并實(shí)際履行涉訴房屋的商品房買賣合同，其信賴?yán)鎽?yīng)受法律保護(hù)。綜上，天羿公司和鄭衛(wèi)提出的確權(quán)請(qǐng)求不能成立，判決駁回上訴，維持原判。

　　評(píng)析

　　1.我國物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生效力以法定登記為原則，事實(shí)行為成就為例外。本案主要涉及物權(quán)變動(dòng)的法律問題。物權(quán)變動(dòng)，是指物權(quán)的設(shè)立、變更和終止，包括所有權(quán)的取得、變更、終止等。依照民法原理，物權(quán)變動(dòng)的原因有事實(shí)行為和法律行為。事實(shí)行為主要包括添附、繼承、法定期限屆滿以及建造、加工等。法律行為主要有買賣、贈(zèng)與等。由于物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)，具有排他性和優(yōu)先力。物權(quán)的變動(dòng)涉及范圍大，直接關(guān)系財(cái)產(chǎn)的歸屬利用，關(guān)乎權(quán)利人的保護(hù)和市場(chǎng)交易安全，因此物權(quán)變動(dòng)應(yīng)遵循公示原則，須以法定的公示方式才能產(chǎn)生效力。依照我國物權(quán)法第九條、第三十條等規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記生效為原則，事實(shí)行為成就生效為例外。

　　2.依照物權(quán)法第三十條的規(guī)定判定物權(quán)原始取得主體時(shí)，需著重考慮保障交易安全，依法保護(hù)第三人信賴?yán)娴囊蛩?。?shí)踐中，合作開發(fā)形式多樣，有觀點(diǎn)認(rèn)為只要符合共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)特征的，合作各方都可在建造事實(shí)行為成就時(shí)原始取得商品房所有權(quán)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)不同于一般的自有住房建設(shè)，其所建房屋具有交易目的和市場(chǎng)流通性。為此，在依照物權(quán)法第三十條判定物權(quán)原始取得主體時(shí)，需要著重考慮保障交易安全，依法保護(hù)第三人信賴?yán)娴囊蛩亍＝ㄔ焓俏餀?quán)取得的事實(shí)行為，但建造必須符合物權(quán)法第三十條的“合法”要求。筆者認(rèn)為，“合法”就是要按照國家有關(guān)法律所規(guī)定的土地使用權(quán)取得、規(guī)劃施工許可等要求進(jìn)行建造，否則不能產(chǎn)生物權(quán)設(shè)定的效力。我國現(xiàn)行立法堅(jiān)持土地使用權(quán)與房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)利主體一致的原則，明確要求商品房建造必須取得相應(yīng)土地使用權(quán)和土地規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)施工等證書。雖然建造不需要通過法定的登記公示方式產(chǎn)生物權(quán)效力，但國家對(duì)建造行為的法律要求和行政管理，尤其是通過上述土地使用權(quán)登記和規(guī)劃施工許可等制度，對(duì)外會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的權(quán)利推定和權(quán)利公示效果，第三人可通過上述證件主體等權(quán)利外部表征去推定建造事實(shí)行為成就時(shí)的物權(quán)狀態(tài)和物權(quán)主體，實(shí)際上起到保障交易安全的目的。不動(dòng)產(chǎn)登記部門亦是以土地使用權(quán)等相應(yīng)證書登記主體作為房屋所有權(quán)初始登記主體。城市房地產(chǎn)管理法第六十一條第二款規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)所有權(quán)證書。雖然此時(shí)的登記沒有創(chuàng)設(shè)物權(quán)的效力，但登記是后續(xù)的物權(quán)處分行為產(chǎn)生物權(quán)效力的前提，也是帶有權(quán)利宣示意義的行政確認(rèn)。由此可見，相關(guān)法律和政府管理部門，均是以建造行為實(shí)施過程中所必須具有的土地使用權(quán)證書等作為明確其所有權(quán)，進(jìn)行所有權(quán)登記的前提和根據(jù)。如果認(rèn)可上述證件登記主體之外的合作開發(fā)主體屬于依據(jù)建造事實(shí)行為原始取得所有權(quán)的主體，就會(huì)與上述規(guī)定所明確的所有權(quán)登記主體出現(xiàn)矛盾，會(huì)使后續(xù)的物權(quán)處分因法律物權(quán)主體和事實(shí)物權(quán)主體的不一致而陷入混亂，造成更大范圍的權(quán)利沖突，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)管理制度不統(tǒng)一和執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬不清等問題，使物權(quán)公信原則難以落實(shí)。因此，合作開發(fā)不等同于共同建造，建造行為必須在依法辦理土地使用權(quán)登記和取得相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)等證書的情況下，才能在建造事實(shí)行為完成時(shí)產(chǎn)生設(shè)立物權(quán)的法律效力。對(duì)于沒有登記在上述證書上的合作開發(fā)方，可依照相關(guān)程序確認(rèn)其權(quán)利。

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