購(gòu)房合同能買賣雙方都簽字了后，最好去做一下備案，讓購(gòu)房合同能更能夠彰顯它的效力。很多人都擔(dān)心房子一房?jī)少u的問(wèn)題，這對(duì)于買家來(lái)說(shuō)承受的損失會(huì)比較大。那么，備案了的購(gòu)房合同能一房二賣嗎?下面就和北京房產(chǎn)律師一起來(lái)看看下面的解答吧。

　　律師分析，本案尚未完成項(xiàng)目驗(yàn)收，目前備案，但商品房預(yù)售合同備案，物業(yè)沒(méi)有變更。預(yù)售合同在房屋部門備案。而建設(shè)項(xiàng)目的抵押手續(xù)，是由國(guó)土部門辦理的。過(guò)去，這兩個(gè)部門是獨(dú)立的。如果沒(méi)有通信手段，信息不能共享，則完全有可能成功地提交了預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人也為正在建設(shè)的項(xiàng)目申請(qǐng)了抵押手續(xù)。

　　目前我國(guó)正在建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以有效預(yù)防不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域多頭管理企業(yè)帶來(lái)的弊病。

　　【規(guī)則摘要】

　　1. 不合理的購(gòu)買合同很多，買方優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不成立

　　——如果買受人的購(gòu)房行為不合理，其證據(jù)不足以證明其已經(jīng)支付了全款并基于合同約定實(shí)際占有該房屋，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主張就不成立。

　　2.名為購(gòu)房、實(shí)為借貸擔(dān)保的，出借人不能排除執(zhí)行

　?。绻x上是購(gòu)房，但實(shí)際上是貸款，購(gòu)房合同和回購(gòu)協(xié)議只是債務(wù)擔(dān)保，貸款人不具有買受人身份，不符合排除執(zhí)行的條件。

　　3.指定買方，實(shí)際上，貸款，放款非消費(fèi)者，沒(méi)有優(yōu)先權(quán)

　　——名為購(gòu)房、實(shí)為借貸，因不存在一個(gè)真實(shí)商品房買賣合同關(guān)系，出借人不具有中國(guó)消費(fèi)者個(gè)人身份，不享有優(yōu)先于我國(guó)其他公司債券的權(quán)利。

　　4.買受人在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前不享有物權(quán)和優(yōu)先權(quán)

　　基于房地產(chǎn)受讓人意圖通過(guò)抵押方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓前不能產(chǎn)生抵押協(xié)議對(duì)房地產(chǎn)交易的物權(quán)期待權(quán)。

　　5.已抵押進(jìn)行房產(chǎn)再租賃，承租人之間不能阻卻對(duì)抵押物可以執(zhí)行

　　抵押權(quán)設(shè)定后，無(wú)論租賃合同是否有效，無(wú)論租賃權(quán)是否存在，都不能阻止法院執(zhí)行抵押權(quán)。

　　6.抵押權(quán)的存在與否，應(yīng)當(dāng)通過(guò)司法監(jiān)督而非執(zhí)行異議程序來(lái)解決

　　當(dāng)事人關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)銷毀、申請(qǐng)執(zhí)行人無(wú)權(quán)行使抵押權(quán)的異議，屬于法律文書的異議，不屬于執(zhí)行對(duì)象的異議。

　　【規(guī)則詳解】

　　1. 不合理的購(gòu)買合同很多，買方優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不成立

　　——如果買受人的購(gòu)房行為不合理，其證據(jù)不足以證明其已經(jīng)支付了全款并基于合同約定實(shí)際占有該房屋，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主張就不成立。

　　劇情簡(jiǎn)介： 2003年，物業(yè)公司與投資公司簽訂了一份住房合同，協(xié)議物業(yè)公司支付600萬(wàn)元購(gòu)房款，然后通過(guò)租賃合同租回投資公司并提供物業(yè)服務(wù)。2007年，法院根據(jù)信用合作社的申請(qǐng)沒(méi)收房屋，對(duì)房地產(chǎn)公司提出的外部執(zhí)行異議，法院以購(gòu)房交易中的若干違規(guī)行為予以駁回。房地產(chǎn)公司隨后提議由外人執(zhí)行反對(duì)意見(jiàn)，但沒(méi)有提供充分證據(jù)證明實(shí)際支付了600萬(wàn)美元。

　　法院認(rèn)為：①根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出售給第三人，第三人已支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但未辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，第三人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。買受人雖未取得標(biāo)的物所有權(quán)，也未辦理轉(zhuǎn)移登記，但基于合法的不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系，有權(quán)將普通金錢債權(quán)排除在強(qiáng)制執(zhí)行之外。該規(guī)定的司法解釋是在買受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)與普通貨幣的債權(quán)保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，為特殊保護(hù)合法買受人的合法權(quán)利而設(shè)定的特殊規(guī)則。這一規(guī)則的建立實(shí)質(zhì)上是以犧牲普通貨幣債權(quán)人的合法權(quán)利為代價(jià)的。因此，法院在適用該司法解釋對(duì)買受人利益進(jìn)行特殊保護(hù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查買受人與被執(zhí)行人之間的不動(dòng)產(chǎn)買賣協(xié)議的合法性，該條規(guī)定的給付、實(shí)際占有、過(guò)錯(cuò)是否必要。②涉案綜合樓交易合同的簽訂和回執(zhí)簽發(fā)時(shí)間不符合一般交易規(guī)則，合同備案登記程序不符合通常要求和慣例，合同中注明的商品房預(yù)售許可證號(hào)與實(shí)際預(yù)售許可證號(hào)不符。此外，從涉案合同中房屋單價(jià)、用途等諸多重要條款的缺失或矛盾來(lái)看，物業(yè)公司和投資公司在一般房屋交易中未盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，故現(xiàn)有證據(jù)不足以認(rèn)定雙方房屋買賣的真實(shí)意思表示。如果物業(yè)公司未能提供600萬(wàn)元的現(xiàn)金來(lái)源及銀行匯款或轉(zhuǎn)賬憑證等任何證據(jù)，僅憑收據(jù)不足以認(rèn)定物業(yè)公司已全額支付購(gòu)房款。合同中約定的交房時(shí)間是在雙方簽約之前，這也不符合房屋買賣的常識(shí)。且物業(yè)公司在與投資公司簽訂涉案合同前，雙方存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司基于2003年的物業(yè)服務(wù)合同實(shí)際占用了涉案綜合樓，故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明物業(yè)公司基于涉案合同實(shí)際占用了涉案綜合樓。判決駁回了物業(yè)公司的申請(qǐng)。

　　2.名為購(gòu)房、實(shí)為借貸擔(dān)保的，出借人不能排除執(zhí)行

　?。绻x上是購(gòu)房，但實(shí)際上是貸款，購(gòu)房合同和回購(gòu)協(xié)議只是債務(wù)擔(dān)保，貸款人不具有買受人身份，不符合排除執(zhí)行的條件。

　　簡(jiǎn)介： 2010年，陳某與開(kāi)發(fā)公司簽訂了住房合同，市場(chǎng)價(jià)55萬(wàn)元的住房?jī)r(jià)格同意10萬(wàn)元。2011年，雙方簽署了一份附買回協(xié)議，同意發(fā)展房屋公司在不同時(shí)期應(yīng)由購(gòu)房者支付房款。同期，開(kāi)發(fā)公司與林某簽訂的承諾書中稱，林某向開(kāi)發(fā)公司提供了5000萬(wàn)元人民幣的貸款，這筆貸款是由陳等人與開(kāi)發(fā)公司分別簽訂的住房合同抵押的。2012年，根據(jù)債權(quán)人信托公司的申請(qǐng)，法院以開(kāi)發(fā)公司的名義沒(méi)收了這些財(cái)產(chǎn)，陳某提出了執(zhí)行異議，但在對(duì)外部人士提起執(zhí)行異議的訴訟后被駁回。

　　法院可以認(rèn)為：盡管陳某提供的與開(kāi)發(fā)有限公司所簽購(gòu)房合同、回購(gòu)協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證、收款收據(jù)、房屋交付確認(rèn)書及房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案等證據(jù)能證明其與開(kāi)發(fā)企業(yè)公司發(fā)展之間是否存在一些形式上的房屋買賣經(jīng)濟(jì)關(guān)系，但雙方國(guó)家之間可能存在一個(gè)真實(shí)房屋買賣關(guān)系研究證據(jù)，尚有許多不足。主要設(shè)計(jì)理由為：①開(kāi)發(fā)管理公司文化作為訟爭(zhēng)房屋出賣人，認(rèn)為其與陳某之間對(duì)于房屋買賣關(guān)系意思就是表示虛假，雙方并不能夠存在一種真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。開(kāi)發(fā)技術(shù)公司員工認(rèn)為陳某所購(gòu)別墅實(shí)為該公司為擔(dān)保林某債權(quán)而簽訂，林某是陳某等出借款項(xiàng)的集資轉(zhuǎn)貸人，其與開(kāi)發(fā)利用公司系民間金融借貸社會(huì)關(guān)系。這一指導(dǎo)意見(jiàn)與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司、林某等所簽備忘錄內(nèi)容相印證，開(kāi)發(fā)平臺(tái)公司價(jià)值主張學(xué)生具有可信性。陳某與開(kāi)發(fā)建設(shè)公司所簽購(gòu)房合同，購(gòu)房?jī)r(jià)格約定與常理不符，亦背離中國(guó)市場(chǎng)分析行情。②作為我國(guó)房屋購(gòu)銷合同，購(gòu)房人目的是取得房屋，出賣方目的是獲得售房款，但雙方回購(gòu)協(xié)議卻明確規(guī)定約定開(kāi)發(fā)投資公司應(yīng)該享有勞動(dòng)合同解除權(quán)和回購(gòu)權(quán)，且解除權(quán)與回購(gòu)權(quán)行使調(diào)查時(shí)間均在約定的房屋交付用戶使用學(xué)習(xí)時(shí)間開(kāi)始之前，明顯與房屋購(gòu)銷合同目的不符。同時(shí)，回購(gòu)協(xié)議還約定了開(kāi)發(fā)軟件公司人員行使解除權(quán)條件及不同回購(gòu)時(shí)間需支付的固定資產(chǎn)回購(gòu)款，而陳某亦自認(rèn)回購(gòu)款是按時(shí)間和一定利息保障標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)計(jì)算的，其中的利息費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于一般商業(yè)銀行同期同類貸款利息，利息從而達(dá)到年利率36％，此亦與房屋買賣合同風(fēng)險(xiǎn)特征不符。③結(jié)合實(shí)際開(kāi)發(fā)目標(biāo)公司目前有關(guān)教育資金鏈斷裂債務(wù)能力無(wú)法得到及時(shí)償還、房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收規(guī)范以及涉案房屋于2012年即被信托責(zé)任公司提出申請(qǐng)查封情況，陳某所持購(gòu)房款收據(jù)、房屋確認(rèn)書及房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案等，實(shí)有以房屋買賣活動(dòng)形式才能保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)或排除強(qiáng)制措施執(zhí)行的目的，亦難以充分證明雙方共同存在很多真實(shí)房屋買賣關(guān)系。陳某雖認(rèn)為其與開(kāi)發(fā)上市公司方面存在各種民間借貸關(guān)系亦不影響因素之后雙方成立房屋買賣關(guān)系，但其并未舉示借款合同和借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系建立相應(yīng)證據(jù)。判決駁回陳某訴請(qǐng)。

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