如果賣方簽買賣合同后反悔，屬于賣方單方面違約，需要承擔(dān)法律責(zé)任。究竟違約結(jié)果如何?今天，北京房產(chǎn)糾紛律師整理了以下內(nèi)容為您答疑解惑，希望對(duì)您有所幫助。

　　案件： 逾期搬出賬戶自由裁量判決罰款50,000元

　　一號(hào)案：北京市西城區(qū)人民法院（2017）京0102民初第22675號(hào)。

　　二審案件編號(hào)： 北京市第二中級(jí)人民法院（2017年）北京市第二人民法院第11132號(hào)

　　合同約定違約金：

　　出賣人應(yīng)當(dāng)自該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起180日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原戶口遷出手續(xù)。因出賣人自身原因?qū)е屡c該房屋相關(guān)的戶口未如期遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付總房價(jià)款5%的違約金。逾期超過15日的，出賣人還應(yīng)當(dāng)向買受人支付總房價(jià)款萬分之五的違約金。本案房價(jià)為466萬元，即違約金為23.3萬元+2300元u002Fday。

　　法院判決：

　　判決已經(jīng)生效之日起十日內(nèi)，被告進(jìn)行一次性給付原告對(duì)于逾期遷出農(nóng)村戶口的違約金五萬元。

　　一審判決理由：

　　由于被告交付了房屋并按照合同簽訂后的約定登記了所有權(quán)的變更，因此他履行了賣方的大部分義務(wù)，不按照合同搬出的行為不足以構(gòu)成根本違反合同。根據(jù)本案確立的事實(shí)和原告提交的證據(jù)，法院也無法認(rèn)定被告不撤銷戶籍給原告造成了實(shí)際損失和金額。被告認(rèn)為違約的刑罰過高，有事實(shí)和法律依據(jù)，法庭亦采納了這個(gè)意見。鑒于上述情況，法院將責(zé)令被告為原告的訴訟請(qǐng)求一次性支付5萬元罰款。

　　二審判決理由：

　　原告亦未就被告家人戶口未遷出涉案房屋處給其造成的具體工作實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失舉證責(zé)任予以研究證明，在此背景前提下，一審法院判決在雙方可以約定的違約金數(shù)額較大范圍內(nèi)將被告通過具體應(yīng)給付的違約金數(shù)額下調(diào)為5萬元，并無不當(dāng)。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　通常在二手房買賣合同中，買賣雙方就逾期遷出戶口的問題達(dá)成協(xié)議，將在合同中逾期遷出戶口的，每逾期一天，應(yīng)負(fù)萬分之五的違約金。然而，在目前高房價(jià)的情況下，每日罰款5000% 是一筆巨款，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《人民法院合同法》（二）若干問題的解釋規(guī)定，如果當(dāng)事人聲稱約定的中華民國過高，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度和預(yù)期利益等因素綜合考慮，按照公平誠信的原則，以實(shí)際損失為違約作出裁決。如果雙方約定的超過所造成損失的3%，一般可以視為《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“超過所造成的損失”。然而，買方往往無法證明賣方因遲遲未能從賬戶中取出，導(dǎo)致其實(shí)際損失發(fā)生。因此，在這種情況下，只要被告提出的違約過高，同意處以高額罰款將面臨法院的法律調(diào)整。

　　然而，逾期遷出戶口的違約金，法院關(guān)于如何發(fā)展進(jìn)行分析調(diào)整，可以說我國目前我們沒有一個(gè)統(tǒng)一的裁判規(guī)則，全憑法官的 主觀思想認(rèn)識(shí)，而且，對(duì)于違約金過高的調(diào)整系法院可以自由裁量權(quán)的范疇，通常這種情況下，二審法院一般不會(huì)對(duì)一審法院的裁量結(jié)果數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，這從上海市一中院判決的兩個(gè)問題案例研究可見一斑。

　　綜上，對(duì)于賣方逾期遷出戶口，法院可能判決的違約金數(shù)額沒有進(jìn)行固定的標(biāo)準(zhǔn)，在買方市場(chǎng)無法發(fā)展提供一些實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失的情況下，只要人民法院判決的違約金不高得離譜，都可能在社會(huì)正常經(jīng)營范圍。

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