一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。在今天，我們發生了很多一房二賣、一種建設用地施工權幾次轉讓等等這樣的合同，這樣的合同怎么處理呢？現在是非常的棘手。下面請看北京房產糾紛律師的詳細講解。

　　案例

　　我的房子賣給你，你也裝修入住，但是沒有過戶，我跟你約定說房款不要直接給我了，這個房款直接打給張三，為什么打給他呢？我欠張三的錢，你打給張三就相當于打給我，咱們倆之間的房款的占有物就歸于消滅，這個對的，履行債務不一定非得向債權人本人，向債權人指定的第三人完全發生清償的法律效果，債務因此消滅。這個買受人按照我的指令打款，把款都付清了，現在我回過頭來把房子賣給李四，并且我們兩個馬上辦理過戶手續，李四就拿到了房產證。怎么來代理第一買房人打贏這個官司？

　　案例分析

　　我們說由于《物權法》雖然沒有明文，但是通過《物權法》草擬過程中的專家論證會、聽證會，奉行物權優先于債權的原則，但是承認若干個例外。在這個案子中李四拿到了房產證，房屋登記到他名下，按照《物權法》第14條規定，他享有了物權，那你第一個買受人，替我還房款的人你只是個債權人，你享有債權，債權不能抵抗物權，就這個階段來講，你保護不了第一個買受人。要想保護第一個買受人你得另想辦法，什么辦法呢？就要舉證證明我和李四惡意串通損害了第一個買受人的利益，你沿用《合同法》第52條第二項，雙方惡意串通損害國家、集體第三人的利益的合同無效，憑這個說我和李四之間的房屋買賣合同無效，那么無效了，李四取得房產證就失去了法律意義。第一個買受人在沿用《物權法》第19條第一款，請求房屋登記部門把他的登記注銷、更正，辦成您的名下，如果李四乖乖認帳，好好，我同意，有一個書面的同意意見，房款部門就直接更名就行了，把他的名字注銷換成第一個買受人的名字，如果李四堅決頑強，不承認，那么第一個買受人在沿用《物權法》第19條第二款規定，申請異議登記，并提出異議申請的15天之內向法院起訴，那么這個登記有法律保護價值，要把它過戶到你的名下，這樣才可以，不能說這一工作不做，直接說你以對房屋的占有就優先于李四取得的房屋所有權，這樣直接的沒有法律依據。

　　法官們聽了又是垂頭喪氣，我們只是感覺，從蛛絲馬跡感覺這個里面有問題，你和李四沒有辦好事，損害第一個買受人的利益，但是你一定要拿出確鑿充分的證據，這個是拿不出來的。王怡教授就提出，據他了解到的信息，遼寧那邊的法院處理這樣的案件，不在強求第一個買受人有充分確鑿的證據證明我和李四密謀策劃來坑害你，你證明另外的兩個人密謀什么，這個事比登天還難，遼寧法院采取說，只要第一個買受人證明李四在和我簽房屋買賣合同之前，知道你跟我有買賣合同，就可以了。也就是說知道我已經把房子賣給你，第二個買受人李四知道這一點，就可以，就說我和他惡意串通損害你的利益，然后用《合同法》第52條第二項判合同無效，然后把李四的登記注銷，再登記在你第一個買受人的名下。王怡教授介紹的是這個情況，我認為是一個好的辦法。第一個買受人舉證是極為的困難，他能夠舉證到第二個買受人在簽合同的時候知道房屋已經出售給第一個買受人，就已經很不容易了，我覺得也就足夠了。

　　后來我看了美國《合同法》大家，哥倫比亞的大學的教授，也是美國《合同法》叢書第二版的執筆人之一，方斯沃斯教授寫的美國《合同法》這部很有名的著作里，發現他里面介紹美國有相當法院也是這樣來判的，對于舉證不要求那么深入，這兩個人密謀了，只要證明第二個買受人定合同的時候知道這個房屋出售給第一個買受人就可以了，就可以認為串通來把它否定，這樣是可以接受的。至于說法院能不能敢于做到這一點，現在還不得而知。

　　我了解到這樣一房多賣的不光是這些，還有一次我跟另外一個仲裁員仲裁案子，他正在代理的一個案子也是這樣的，跟我剛才的描述一樣一樣的，他也是很頭疼，不知道怎么來代理第一個買房人打贏這個官司，也是感到很頭疼，所以我們這個法這方面要抓緊來進一步完善。

　　現在最高法院正在做買賣合同的司法解釋，司法解釋里對于一房多賣有專門的條文，大概意思是，如果一房多賣有一家已經辦了過戶登記手續，如果過戶登記手續沒有其他問題，自然房屋要歸辦了過戶登記手續的人所有。那其他的人得不到房子怎么辦，向出賣人要求他承擔違約責任。如果都沒有辦過戶登記手續，房子給誰呢？判給已經裝修入住的買受人，其他的沒有裝修入住的就不能再給房子，只能向出賣人追究違約責任。如果都沒有裝修入住，就看誰付清了全部的房款，那么付清的房子給他，沒有付或者沒有付清的還是只能向出賣人追究違約責任。如果都沒有付清房款，以誰先定合同為準。最高法院這樣思路的司法解釋，在國有土地使用權出讓、轉讓的司法解釋里面已經有體現，現在買賣合同優先按照這個思路，應該說是中國特色，對于這樣的中國特色完全改變了債權平等原則，我不是一股腦的反對，也不一股腦的支持，又是折中立場。也就是說在向過戶登記，境外也是這樣，沒有過戶登記裝修入住的房子，見于中國現在的現實也承認。沒有裝修入住的誰交了房款，其實這里面按照我的本意承認不是很好，但是見于中國情況承認也好，但是從這打住往后再承認，實在是理由不充分。債權和物權一個明顯的區別，就是平等的原則。物權講先來后到，誰在先，誰有物權，其他的不行。我們基本原則不管了，把債權當作物權來對待，說先來后到，這樣的大面積的破壞，物權、債權區分，他們各自的規格不見得合適，當然最后這個意見我們能不能夠被采納、采納多少，就不知道了

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權益，建議您直接向北京房產糾紛律師說明情況，解決您的實際問題。