房產中介，活躍在中國房地產市場上的一支中堅部隊，讓人又愛又恨！正是他們，加速了房地產開發企業的房屋銷售率，完成了老百姓購房、置換、租賃房屋的需求，同時，我們也聽到不少關于房產中介公司的不良報道。北京房產律師整理的此文，給房產中介公司敲個警鐘，也給買賣雙方提個醒！

　　一、什么情況可以追究中介責任？

　　1、隱瞞房屋弊端

　　帶領買房人實地看房是房屋中介機構的一項重要義務，但在諸如聯系不上出賣人，承租人不配合看房等特殊情況下，中介機構常會帶領買受人查看其他類似房屋作為替代，買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環境等問題產生爭議，影響合同順利履行。

　　2、未履行提醒、告知義務

　　二手房買賣合同通常是由中介機構提供的格式文本，只有合同的核心內容，如價款金額、付款時間及方式、違約責任等事項需要房屋買賣雙方協商確定。

　　審判實踐中，部分中介機構或經紀人經驗不足，對相關事項未盡提示義務，導致雙方未進行充分協商，或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。

　　3、未提示特殊二手房的交易風險

　　二手房的性質復雜多樣，除普通商品房外，法律對于經濟適用房、央產房、軍產房、小產權房、農村房屋等特殊性質房屋的交易有特別規定。部分中介公司審查不嚴，或明知不可為而為之，引發大量糾紛。

　　4、審查不到位

　　中介機構在一定程度上負有審查房屋真實權利人的義務，包括核實登記所有權人與出賣人是否一致，詢問所有權人的婚姻狀況，要求共有權人作出同意出售承諾等。而有些中介機構未盡到對房屋權屬的審查義務，導致買賣合同在履行過程中出現障礙或者無法履行。

　　5、慫恿簽訂陰陽合同

　　在二手房簽約之前，部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方，制造出總價款較低的網簽合同，用于申報稅款，而包含雙方真實意思的合同用于實際履行，且未進行備案。

　　這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失，同時也給一些當事人惡意不履行合同提供借口。特別在房價大幅上漲之后，賣房人可能會以此為借口提出合同無效。

　　6、虛構社保、規避限購令

　　在交易的時候，存在少數中介機構為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構的這種行為違反了法律規定，也由于整個交易建立在違法與欺詐的基礎上，買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認為無效。

　　二、什么情況下免中介費？

　　1、中介應當僅在其自身能力范圍內提供真實信息。

　　比如，中介公司可要求出售方提供產證原件以便和復印件核對，也應當到房產交易中心了解房屋的權利情況，但如果出售方偽造了權利人的身份證和產權證進行交易而造成買受方的損失，則買受方不能認為中介方提供了虛假信息。

　　因為在通常情況下，中介難以對偽造的證件進行判斷，這超出了其能力范圍，中介對其提供的信息并非是一種保證責任，而是一種謹慎、勤勉的責任，盡到合理的注意則可。

　　2、中介對他人的信用沒有保證義務。

　　中介只是中間人，與委托人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人，第三人在履行合同過程中如果實施了違約行為，中介不承擔責任。

　　三、購房者在和中介接觸過程中注意事項

　　1、驗明正身，看其工商執照、稅務登記，以及是否有合法中介資格；

　　2、索要發票，一定程度上可檢驗中介公司是否正規，產生爭議時還可作為證據；

　　3、謹防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王條款，對方針對條款作出明確解釋時，要做好錄音；

　　4、不要相信口頭承諾；

　　5、保留一切證據，合同、發票、宣傳廣告、照片、錄音等，便于遇到糾紛后向有關部門投訴，甚至起訴至法院。

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